Comment estimer un bien immobilier ?
Que vous soyez propriétaire et souhaitiez estimer la valeur de votre bien immobilier en vue d’une vente, d’une donation ou d’une succession, ou que vous aimeriez savoir faire une estimation en vue d’un éventuel achat, il est important de connaitre les critères essentiels et nécessaires pour évaluer la valeur réelle du bien sur le marché.
ICI vous dit tout ce qu’il faut prendre en compte :
La situation géographique et l’environnement du bien :
Entre ville et campagne, la valeur du bien peut considérablement varier, et parfois au sein d’une même ville on peut noter des écarts conséquents entre différents secteurs.
La « nature » de la localisation est donc un des premiers éléments à prendre en compte.
Ensuite, globalement que ce soit à la ville ou à la campagne, les critères sont les mêmes à quelques nuances près :
- La position du bien immobilier par rapport au centre-ville (ou centre village)
- L’existence de commerces alimentaires dans un périmètre restreint
- Si le bien est desservi par des transports en commun
- La proximité des moyens de transports : gare, aéroport, … qui peut aussi représenter un désagrément en raison des nuisances sonores…
- La proximité des services publics tels que crèche, école, lycées, bureau de poste,
- Si le bien est situé en zone « sensible » ou non au regard de la sécurité (ZEP vs zone pavillonnaire, ou quartier résidentiel, …)
- S’il existe des projets de construction ou d’amélioration du territoire dans la zone du bien.
Le logement en lui-même : points forts et points faibles à prendre en compte :
Un point à ne surtout pas négliger : la vue ! suite aux périodes de confinement et aux modifications des habitudes de travail imposées ces dernières années, avoir une vue dégagée lorsque l’on est chez soi est un véritable atout pour un bien immobilier.
Et encore plus si cette vue porte sur un monument célèbre !
L’orientation du bien est également importante : a contrario d’une orientation côté Nord qui provoquera une décote, une exposition permettant un bon ensoleillement sera un point fort.
L’agencement des pièces est un critère qui peut influer sur le prix : en cas de mauvaise distribution des pièces (chambre à traverser pour atteindre une salle de bains par exemple), l’estimation peut être revue à la baisse.
L’état d’entretien du bien entre aussi en ligne de compte : le coût des travaux de rafraichissement éventuellement nécessaires pour rénover l’appartement est un critère qui va jouer sur l’estimation du prix du logement.
Enfin, pour un appartement, plus vous êtes en hauteur, plus la valeur grimpe -sauf s’il n’y a pas d’ascenseur- la différence pouvant être de +25% par rapport à un logement en rez-de-chaussée.
Et s’il s’agit d’une copropriété l’état général du bâtiment doit être étudié, et les travaux « collectifs » à réaliser à court et moyen termes (façade à ravaler, ascenseur à changer, …) doivent être intégrés dans l’évaluation.
La valeur des biens similaires qui ont été mis en vente
Pour évaluer la valeur réelle de marché d’un bien immobilier, vous pouvez utiliser en référentiel la base intitulée « Demandes de valeurs foncières » (DVF).
Ouverte en avril 2019 par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), elle recense l’ensemble des ventes de biens fonciers bâtis (appartement et maison) ou non bâtis (parcelles et exploitations), réalisées au cours des cinq dernières années en métropole et dans les départements et territoires d’outre-mer – sauf à Mayotte et en Alsace-Moselle.
Les données sont produites par Bercy, c’est-à-dire par la Direction générale des finances publiques.
Elles proviennent des actes enregistrés chez les notaires et des informations contenues dans le cadastre (source : https://cadastre.data.gouv.fr/dvf)
En conclusion :
N’oubliez pas que, si le vendeur sous-estime le prix de vente, il ne réalisera pas une bonne affaire et perdra de l’argent. A l’inverse, s’il le surévalue il risque de ne pas trouver preneur.
Une fois votre bien estimé à sa juste valeur, nous vous conseillons de faire appel à nos services pour que nous puissions trouver le meilleur taux d’intérêt.
ICI nous vous accompagnons dans vos projets du début jusqu’à la fin.!
